文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助(zhù)于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房(fáng)地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红定(dìng)，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这(zhè)些方式(shì)套取的(de)资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批(pī)后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产到了政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或(huò)交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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