5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代(dài)表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地(dì)产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科(kē)最为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去(qù)了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服(fú)务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局(jú)的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率复苏至近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久)吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只产品依(yī)然在前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较(jiào)低奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久，企(qǐ)业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司(sī)也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第二(èr)季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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