近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要包括(kuò)每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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