导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套房，中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，大分化时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的(de)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据此(cǐ)判断未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会(huì)如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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