近两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的(de)变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文(wén)件，结合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖)，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余(yú)期限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的(de)时点，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还(hái)表(b鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖iǎo)示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人(rén)也称。

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