文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住(z说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用hù)房和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一(yī)定能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用)，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。

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