文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于(yú)当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁ng>

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁"是该取消预售制了：问题及建议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143244126.png">

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全(quán)社会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独(dú)立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例(lì)方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。