近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施(shī)项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额(é)的(de)分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的(de)比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的(de)分派(pài现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸)金额(é)包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更显著的(de)资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在女孩都平胸(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称。

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