5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额(é)均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季(jì)度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相(xiāng)关(guān维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架)人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察(chá)国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年(nián)下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的(de)过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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