5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出(ch沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表ū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表(fáng)企营收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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