万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的(de)时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实(人+工念什么 人工念什么姓shí)际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫(fū)人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)人+工念什么 人工念什么姓到(dào)金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很高(gāo)的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对(duì)手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(h人+工念什么 人工念什么姓uán)的背后(hòu)，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收(shōu)购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的(de)估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身(shēn)？

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