导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设(shè)施(shī)等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面(张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语miàn)积(jī)、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的(de)三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等(děng)基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语ng>

　　中国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过(guò)去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。