5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的(de)占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀(dào)二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有(yǒu)什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)我国雨带移动规律及其影响，我国雨带移动规律口诀募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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