饱受(shòu)争(zhēng)议的二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联(lián)合(hé)发布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构存在利(lì)用房(fáng)源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从(cóng)业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实(shí)行明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席(xí)研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的(de)专业性，居(jū)民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但(dàn)很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在内的(de)相关市场交易(yì)行为及(jí)其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的(de)主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据(jù)是1995年(nián)国家(jiā)计委(wěi)建设(shè)部(bù)下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按(àn)成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规(guī)定(dìng)的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多(duō)少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实(shí)际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明码标价(jià)即(jí)可(kě)。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中介费aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营(yíng)门(mén)店、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等(děng)场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和(hé)收费标准，不得混(hùn)合(hé)标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的基本服务(wù)和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事(shì)人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事人(rén)签(qiān)字确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外，对(duì)收费(fèi)明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部(bù)门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关(guān)部门依法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费等(děng)违反价格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息(xī)，市场监(jiān)管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是(shì)纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来如何(hé)具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房很(hěn)多房源在(zài)产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费(fèi)等都(dōu)可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出(chū)aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么现中介费及(jí)税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向购房者单(dān)边(biān)收费的(de)行为。部分中介公司(sī)可能会(huì)利(lì)用其支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁(jià)给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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