5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面积(jī)很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资(zī)产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投(tóu)提花棉是什么面料，提花棉和纯棉哪个好资拿地之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的(de)去(qù)库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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