导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗)下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗p>

　　需(xū)要有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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