万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都(dōu)是(shì)卖(mài)出去(qù)了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉(sù)开(kāi)发商，要(yào)求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的(de)院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发(fā)现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间rong>

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时(shí)间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身(shēn)？