近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应了解资(zī)产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获(huò)得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的(de)“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的(de)，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资(zī)产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露预测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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