OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其(qí)实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)的事件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不(bù)利消息(xī)影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露(lù)张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致二(èr)级市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格(gé)是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一(yī)定的(de)投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一(yī)度(dù)二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩(jì)说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈(tán)判中的储(chǔ)备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一(yī)时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能(néng)、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意(yì)向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前(qián)市场昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县(chǎng)情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异(yì)化，张润(rùn)大厦(shà)多(duō)是两千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和(hé)联(lián)合营(yíng)销(xiāo)方面(miàn)能(néng)更加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产约(yuē)五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的(de)发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是(shì)至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和(hé)我们(men)在张江科学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当前(qián)突发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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