文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的(de)别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期(qī)，粤西是指什么地方会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要(yào)严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的(de)住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的(de)比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规(guī)定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(m粤西是指什么地方ěi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期(qī)支付(fù)房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按(àn)揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)粤西是指什么地方。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结(jié)束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)定金保全(quán)措施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定金(jīn)保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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