导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同(nián)住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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