近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)称(chēng)。<一本书多重，一本书多重有一斤吗/p>

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě一本书多重，一本书多重有一斤吗)参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上(shàng)的(de)增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了(le)投(tóu)资本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指标(biāo)中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个(gè)：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新(xīn)选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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