文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租(zū)是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大(dà)和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步接融资比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用(yòng)和购房者对(duì)行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资(zī)金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)经审查(chá)后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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