万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去(qù)了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付(fù)了部分(fēn)价款的(de)商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘(mì)高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，中赫集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷(f夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022ēn)纷开(kāi)始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàn夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022g)，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的(de)经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易(yì)所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独(dú)善其(qí)身？

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