OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始权益人相关负(fù)责人(rén)也表示，近期已同(tóng)步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会(huì)从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不(bù)利消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致(zhì)二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于(yú)风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场内资比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着二(èr)级市场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二(èr)级市场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大(dà)，其(qí)实(shí)有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的(de)投(tóu)资价值(zhí)，很(hěn)适合(hé)稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的(de)投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事高如星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资(zī)产(chǎn)就回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再(zài)迎接考验<比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁/strong>

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随(suí)后召(zhào)开的(de)业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了(le)解释(shì)说(shuō)明(míng)，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队(duì)表示了(le)对(duì)张江光大园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的(de)储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方(fāng)的广(guǎng)泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情(qíng)况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际(jì)租户(hù)需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履约保证金(jīn)给了(le)我们(men)一些空(kōng)间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的(de)同区域(yù)的(de)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作(zuò)了一定的(de)资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也(yě)有(yǒu)一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租(zū)户自(zì)身(shēn)也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产的(de)管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的(de)第一步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可(kě)能(néng)面临了(le)一些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们(men)有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心。”