近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思="密集分钱了(le)！这几点要注意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074211613.png">

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及(jí)市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息(xī)，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有(嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金价(jià)值面临极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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