近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格(gé)走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年(nián)限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特(tè)许经营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基(jī)础(chǔ)资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同(tón上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费g)时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也(yě)称。

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