导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产持续(xù)低景气(qì)，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如(rú)商业(yè)办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额(é)外的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市(shì)之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前的(de)房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售(shòu)以期房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期(qī)。

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