文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川、广东等地(dì)明(míng)确(què)表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二(èr)次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一(yī)样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(s35c到底有多大，35c是多少ān)好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险35c到底有多大，35c是多少g>

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行开设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定(dìng)金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节(jié)内容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的(de)保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工程进度(dù)付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房35c到底有多大，35c是多少者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。