文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了(le)自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升，如(r天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思ú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金(j天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思īn)和开发时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动(dòng)了(le)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思、从(cóng)国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和(hé)开(kāi)发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者承担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭(píng)证，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：北京老旧机动车解体中心 天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思