导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计(jì)算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测(cè)算为什么复兴号很少人买(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　为什么复兴号很少人买lt="中国户均(jūn)几(jǐ)套房？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161806597.png">

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。为什么复兴号很少人买>

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的(de)县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了(le)很大(dà)的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展带来(lái)的(de)新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适(shì)用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期(qī)。

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