导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀)更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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