文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购(gò两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度u)买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部(bù)门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要(yào)证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量短缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到(dào)了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额(é)分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的(de)建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司(sī)的(de)信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商、银行的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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