万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zh劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼èng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的(de)方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼(jià)达(dá)到惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集(jí)团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新(xīn)东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何(hé)能独善(shàn)其身(shēn)？

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