5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季好好记住我在你体内的感觉报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归好好记住我在你体内的感觉母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的(de)拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”