饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布(bù)了(le)关于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策(cè)研(yán)究中(zhōng)心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属于金额(é)不低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对(duì)称等问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的(de)负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及(jí)其(qí)主体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务行业关(guān)注最多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的镇关西是谁，镇关西是谁打死的《关于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据(jù)这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过(guò)程(chéng)中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计(jì)算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出(chū)具收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管等(děng)部(bù)门(mén)采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关(guān)部门依法查处不(bù)按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规镇关西是谁，镇关西是谁打死的信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息公(镇关西是谁，镇关西是谁打死的gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合理范(fàn)围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场看，经纪服(fú)务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多(duō)房源(yuán)在产权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税(shuì)费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方(fāng)式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能(néng)会利用其(qí)支配地(dì)位(wèi)，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相推高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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