近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应了山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思解资产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思(de)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的(de)主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过(guò)程；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的(de)二(èr)级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派金额(é)包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来(lái)自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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