文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完(wán)全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房进入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022trong>

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工(gōng)业(yè)化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用于当(dāng)时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别(bié)于(yú)中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和(hé)银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这些(xiē)方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的(de)房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发(fā)商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还(hái)定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入银行专门的(de)项目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企重组。一方(fān中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022g)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。