近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只R三公分是多少厘米 三公分是多少毫米EITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　三公分是多少厘米 三公分是多少毫米　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设(shè)施基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不(bù)等同于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还三公分是多少厘米 三公分是多少毫米strong>

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基(jī)本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额(é)预(yù)测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人也(yě)称。