OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续(xù)此前几日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的(de)事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易日二(èr)级市(shì)场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一(yī)定释放，但(dàn)是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到(dào)基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价格是(shì)不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年(nián)内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收(shōu)益率高的产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张(zhāng)江园区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么(快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了me)急、这么深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目出租率下(xià)降事项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了解释(shì)说(shuō)明(míng)，市(shì)场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意(yì)向书和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到(dào)三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实(shí)工作(zuò)，并同步启动了(le)应(yīng)急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息(xī)技术等产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意(yì)向(xiàng)储备转化为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全(quán)力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了)内完成(chéng)去化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化(huà)运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及(jí)时(shí)修复后，张江(jiāng)这(zhè)边(biān)也(yě)作了一定的(de)资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租(zū)金水平(píng)等方面也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租(zū)户自(zì)身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第(dì)一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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