OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市(shì)场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下(xià)跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继(jì)续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前(qián)上(shàng)市的(d方阵是什么意思e)8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价格出现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于(yú)风(fēng)险规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易(yì)日场内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放(fàng)，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还(hái)有(yǒu)一(yī)位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实(shí)有些(xiē)隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这(zhè)么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园项目(mù)出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心(xīn)得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意(yì)向书和合(hé)同谈(tán)判中的储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述(shù)公(gōng)告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突(tū)然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同步(bù)启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相关(guān)负(fù)责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息技术等(děng)产业(yè)客户，租赁意向面积超(方阵是什么意思chāo)过了(le)2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化为实际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽(suī)然(rán)收了(le)三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了(le)我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们(men)肯定要全力(lì)与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目一季度末也(yě)有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备方阵是什么意思(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在(zài)给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以(yǐ)做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市平(píng)台目(mù)标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这(zhè)三十(shí)年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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