OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的(de)下(xià)跌(diē)走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的(de)价(jià)格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来(lái)，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二(èr)级市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士(shì)看来(lái)，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产(ch诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别ǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时(shí)表示(shì)，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下(xià)跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会(huì)受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不(bù)好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私(sī)募(mù)基(jī)金执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下(xià)降事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价(jià)格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说(shuō)明会(huì)上(shàng)，运(yùn)营团队表示了(le)对张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租(zū)率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时(shí)间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场(chǎng)各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人(rén)坦言(yán)，事发突然确(què)实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了(le诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别)应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过(guò)签(qiān)署租赁(lìn)意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了(le)我(wǒ)们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大(dà)园项目一季(jì)度末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人有那么(me)多储备租(zū)诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关(guān)负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一(yī)直以来(lái)都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而(ér)这次(cì)项(xiàng)目(mù)的大(dà)租户退租正好发生在(zài)市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的(de)短期(qī)低点，目(mù)前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下(xià)滑情况没(méi)有(yǒu)得(dé)到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面(miàn)积(jī)为主，还有一(yī)些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身需(xū)求和(hé)预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和(hé)联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台(tái)和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的(de)一步，眼下我们(men)可能面临(lín)了一些突发(fā)情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们(men)有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面影响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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