万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了(le)的(de)，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端(duān)人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布《最高(gāo)人民(mín)法院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式(shì)明(míng)确(què)了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买(mǎi)房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等(děng)大(dà)型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下(xià)了(le)北京万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外(wài)界贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背(bèi)后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军能(néng)源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国(guó)安(ān)的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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