万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的(de)方(fāng)式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入(rù)北京的第(dì)一(yī)个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从(có阅历是什么意思ng)荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的(de)成(chéng)年(nián)银(yín)杏(xìng)树(shù)，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经(jīng)营(yíng)状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在(zài)实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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