万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？#ff0000; line-height: 24px;'>西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处(chù)置主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月(yu西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？è)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发(fā)商光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步(bù)，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独(dú)善其身？

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