OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科(kē)技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露(lù)张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上(shàng)述人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风险规避的(de)原因，最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不(bù)好(hǎo)判断价(jià)格是不是已(yǐ)经(jīng)完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营(yíng)现金流(liú)没有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至得这么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是(shì)落(luò)到租金收入(rù)受不受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露(lù)的(de)张江做梦梦到孟婆是什么意思，始于月老终于孟婆是什么意思光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级(jí)市(shì)场价格出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后(hòu)，项目出(chū)租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅过了不(bù)到(dào)三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业客(kè)户(hù)，租(zū)赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际(jì)租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那么(me)多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为(wèi)导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租(zū)户(hù)的(de)分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的(de)大(dà)平(píng)层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千(qiān)平(píng)的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户(hù)自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在(zài)资源共享(xiǎng)和联(lián)合营(yíng)销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在(zài)管(guǎn)资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未(wèi)来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩容的第(dì)一(yī)步，也是(shì)至关重要的(de)一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们(men)在张江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历的(de)相比，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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