导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意(yì)味着户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的(de)期(qī)房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续(xù)，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用(yòng)房和(hé)其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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