万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月3女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗1日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些(xiē)房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京(jīng)的(de)高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集(jí)团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(s女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗hén)秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能(néng)源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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