文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的(de)必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重大措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全(quán)的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的(de)工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金(jīn)，一(yī)般设有定金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资(zī)金由第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权(quán)保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必(bì)须经过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价并赔(péi)偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么(me)是(shì)定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门(mén)的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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