导读(dú)

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从人均(jū戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时n)住(zhù)宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和省(shěng)际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价(jià)迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查(chá)数(shù)据调查的是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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